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房地产迎来新机遇? 未来哪些城市还有戏

2019-04-15 11:17:12编辑:haiyi审核:刘子轩分享:  
  中国城市化进程行至中盘,终于确定了方向。
  4月8日,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《重点任务》),“放宽落户”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈;文件还首次提到了“收缩型城市”。
  这被很多评论认为是二次城市化的开启;又是对当下真实城市化进程的制度确认;资本市场对此反应灵敏,地产股4月9日大涨,万科涨超6%。
  城市化是中国房地产的发端。三十多年来,伴随城市化进程,房地产商的业务扩张遍及数百个城市,有的已深入五线;但同时,房企也在一些城市遭遇了“滑铁卢”。
  早在2015年,万科高级副总裁谭华杰就指出,中国进入到了“二次城市化”阶段,即城市群和都市圈的发展阶段,对房企而言,这是“第二次巨大的历史机遇”。
  保利发展也认为,中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化”,城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。
  二次城市化进程中的房地产,必然与此前不同。增量市场规模见顶,房企必须挖掘存量,转型运营,开发+运营并进。
  这个时期,有上述两类业务发展潜力的城市,可能就在100个左右。如保利就提出了“百城发展论”,动态布局100个城市。
  严跃进认为,房企不断聚焦百城主要是出于两点考虑,首先是核心城市有稳定的产业和人口净流入,有发展潜力,增量见顶还可以做存量运营;其次是选择城市投资也需要较多的时间和金钱成本,企业会选择深耕已进入的城市。
  “目前房企都很重视以城市群的口径去统计销售和土储情况,也透露出他们关心城市群的发展机会以及背后的市场需求。”严跃进说。
  对于二次城市化的“容量”,郁亮认为,二次城市化大概还有20个点的空间。
  中原地产首席分析师张大伟则表示,中国房地产不可能快速发展到城镇化的70%-80%,“户籍城市化率比实际城市化率低16%,证明房价已经制约城镇化发展速度,房地产已进入了存量时代”,张大伟说。

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